保障房建设逐年下滑结构调整与卖地不畅并存

2012-11-28 来源：编辑：admin 发布：泗阳房产网

在资金重压下，曾经一路高歌猛进的保障房新开工量开始进入逐渐下滑通道，其中地方政府资金压力的增加是主要原因。以公租房、廉租房尤为严重。业内专家分析，出台类似青岛模式的非产权型保障房租售衔接政策或是最佳方案。昨日，住建部部长姜伟新在接受采访时表示，中央政府规划“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工700多万套，明年不会低于500万套，有可能在600万套左右。

新开工量不断下滑

“从前两年开工的总量来看，"十二五"规划的3600万套逐渐下滑基本是确定的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在参加2012年（第二届）保障性住房发展高峰论坛时表示，保障房从去年起开工量就呈递减趋势，除了避免“大跃进”以外，与地方财政收入欠佳有关，这也是未来考验保障房持续大体量建设的因素。

按照目前进度计算，“十二五”前三年的开工量分别为1000万套、700多万套和不高于600万套，换句话说在明年底，将有超过1200万套的保障房需要在“十二五”最后两年完成，如果新开工量逐年下滑趋势严重，最后两年的开工量比明年低，那么整体目标完成存在不确定性因素。

财政部财政科学研究所所长贾康也表示，我国目前在保障性住房方面财政支出占GDP比重高于发达国家，更高于其他发展中国家，各级财政面临较大支出压力。

结构调整重压与卖地不畅并存

据了解，我国现阶段保障房建设资金来源除中央财政补贴及地方财政补贴外，地方政府还需从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于保障房建设。地方政府也可通过其他渠道诸如地方债、企业债、信托等筹集到流动资金。但作为财政来源重点的土地出让净收益，从去年起，由于土地出让情况不佳，下降趋势明显，加之建设成本高企，地方政府不断曝出资金缺口。

贾康也认为，由于我国保障性住房房源资金筹集方式单一，各级财政部门在保障房建设方面财政支出压力较大。虽然短期之内比重偏高合乎逻辑，但长期并不可持续。

现阶段大力发展公租房的保障房建设的结构调整也对资金有了更高需求。上述专家一致认为，虽然我国保障性住房类别繁多，但经适房、棚户区改造等类别投资周期短，资本比较容易进入，相比之下回收周期长的公租房与廉租房的资金量如何解决成为政府部门需要认真考虑的问题。

青岛模式或可复制

值得一提的是，就在上周，青岛市政府出台本地《关于加快公共租赁住房建设的意见》，要求政府投资建设和筹集的公租房，承租人租住满五年的，可以申请购买，购买价格在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。出售的公租房自购房人办理房地产登记之日起五年内，不得上市交易；五年后需要上市交易的，由政府优先回购。房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公租房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于五年，五年后需要上市交易的按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。

“青岛模式确实给了不断遇冷的公租房一个出路。”一位业内专家告诉记者，在保障房结构由过去的以售为主向租售并举转变之后，公众对于产权的追求却并没有消除，在这样的情况下，即便是有租金补贴，很多轮候家庭仍不愿租住没有产权的公租房也是在意料之中。“当下的问题就是，公租房是占用资金时间最长、额度最大的一类保障房，老百姓对于这类房屋的想法却是"租来租去"也不是自己的，到头来可能还要买房。”

贾康也认为，在稳定财政投入的情况下，确实应加大引入民间资本，引导企业、社会、个人多方参与，增强保障房筹资的过程。特别是应尽快研究保障房特别是公租房的租售衔接机制，不排除经验比较成熟之后，实现完整的从公租房到完全产权住房的转化。

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