楼市开年面临资金困局 房贷全面收紧 部分银行暂停

    按照惯例，每年年初的房贷政策都相对的宽松，但2014年开年，楼市在资金层面上却遭遇逆袭。

    据记者了解，目前各大银行都或多或少收紧了房贷利率并放缓了放贷的速度，部分股份制中小银行甚至已经暂停了房贷业务。

    与此同时，央行最新公布的2013年第四季度的中国货币政策执行报告显示，总体融资规模仍然依靠银行体系流动性来控制，这无疑释放出了紧缩流动性的政策深意。

    这对于开发商而言，无疑是个坏消息。

    一位业内人士分析，银行资金紧张明显影响了购房者贷款，进而影响购房者的购房需求，同时开发商的资金成本也在增加，今年开发商的资金链仍然面临压力。

房贷全面收紧

    “目前，我们对首套房的贷款利率执行的是基准利率。”中国工商银行北京一支行信贷部的张姓副主任对记者表示，“现在对房地产个人贷款业务的额度仍然很紧张，近期下调利率的可能性不大。”

    随后，本报的记者电话咨询了农行、中行、建行等国有行支行的信贷部，几家银行都表示首套房的贷款利率已经上浮到基准利率或9.5折利率，“原有的8.5折利率早就做不下来了，现在连九折都拿不到。”

    而招商银行万达广场支行的信贷部经理告诉记者，目前招行对于个别关系较好的优质开发商楼盘，仍然可以实施9折利率优惠，但是一般的客户都已经调至9.5折利率。

    数据显示，北京22家银行的房贷利率，除星展银行执行8.5折，交行和招行分别有9折和9.5折优惠以外，其余18家银行都执行基准利率，其中8家银行出现了停贷的情况。

    据记者了解，目前不少股份制中小行已经暂停了房贷业务，转做小微贷和企业贷。

    “从资本占用、收益和风险权衡量方面来计，小微贷和消费贷的利率相对较高，审批也没有房贷那么严格。”民生银行北京某支行信贷部经理告诉记者，目前中小银行存贷比仍然紧张，因此更愿意把资金贷向收益更高的地方。

    而记者走访北京多家的在售楼盘时也发现，此前在利率方面还有优惠的楼盘，目前已经执行基准利率。

    “现在我们签约的两家银行在利率方面都没有优惠，执行基准利率，所以我们也没办法。”昌平区域一家楼盘的售楼人员如是说。而据记者了解，去年年底这一楼盘的销售总监曾表示，由于是新开的楼盘，合作银行在年初额度相对宽松的时候会给予优惠利率。

    不仅是一线城市，在二三线城市，房贷收紧的现象也成为楼市主旋律。在南京、武汉、苏州、合肥等地，除了大部分银行的个贷业务已经恢复为基准利率外，还有部分银行的房贷利率出现上浮，幅度在5%-10%。

    除了贷款利率提升，批贷时间也有所延长，上述张主任告诉记者，“现在我们的放款时间不能保证，至少要等一个月以上才能放款。”而在记者所询问的银行中，一个月放款已经是最快的时间，不少银行都表示放款时间不能确定，“两个月才放款的情况也很正常”。

年内难放松

    事实上，2013年出现的两次“钱荒”，其后续影响仍然存在。业内人士分析，流动性偏紧的局面至今未能完全扭转，在资金整体紧张的情况下，房地产行业的贷款偏紧的局面在短期内仍难以改变。

    相关研究认为，今年随着QE3逐渐退出，房企海外融资的成本步入上升通道，影子银行和地方债务之下央行的货币政策手段偏紧，在改革思路调整、互联网金融等综合因素影响下，房地产市场资金面趋于全面紧缩。

    “一方面是房企获取资金成本提高导致开发投资放缓，新增商品房供应缩减，另一方面则是购房者购房的支付能力受到抑制，需求不能正常释放，”相关专家表示，“两者叠加势必对整个商品房市场成交造成利空。”

    银行资金紧缺的局面使得银行放贷变得更加的审慎，而这种影响也传导至开发商。虽然房地产企业不断试探和开拓新的融资品种，但不可否认的事实是，银行贷款依然是开发商融资的主要途径。

    北京一位知名房企的销售总监也向记者表示，尽管去年公司销售情况良好，但今年针对房企的信贷政策仍然从紧，因此今年的销售的策略仍然是“积极跑量、加速回款”，以此来缓解随时可能出现的资金压力。

    “预计今年房企资金来源会明显回落，”兰德咨询总裁宋延庆认为，今年银行将更加惜贷，预计开发贷利率可能从目前基准利率上浮10%-15%上涨到上浮20%。

    一位股份制银行对公业务的经理向记者表示，从2010年以来房地产开发贷的审批就一直很严格，银行根据信用等级来向企业发放贷款，并制定利率。“现在，对于业绩稳定、融资风险低的优质企业客户，贷款审批的时间都已经延长，审查也更加严格，而高负债的中小企业则基本是贷不到款。”这位业务经理告诉记者。

    与此同时，银行的表外业务以及“影子银行”对地产项目的风险控制也更加谨慎，基金和信托的年利率也随着银行贷款利率的收紧而水涨船高。宋延庆预测，基金信托的年利率可能从目前的12%-15%上调2个百分点，这无疑都要增加开发商的融资成本。

    中原地产市场研究部的总监张大伟认为，尽管去年楼市销售回暖使得开发商的资金面得以缓解，但今年开发商的资金链仍然面临压力。