龙头房企马年再掀融资潮 地产商进入直融时代

    已经过去的2013年，国内楼市的销售火爆，主流房企销售额屡创新高，千亿房企更是大幅扩容至7家。而马年伊始，又有多家房企公布其新年首张“成绩单”，其中万科、恒大、碧桂园、招商地产等龙头房企的销售业绩纷纷实现同比增长。部分房企已开始高调公布其2014年销售目标，大多相比2013年有所增长，部分房企增幅达到四成。但与之相对的是，主流上市房企股价自2013年起持续下跌，多数企业股价跌幅近三成，低迷的股价和绚丽的销售业绩形成了强烈反差。

    统计显示，从2013年1月4日至2014年2月7日，房地产板块指数跌幅达到20.15%，同期沪深300指数跌幅仅为13.28%。自2013年8月以来，已公布增发方案的31家A股房企中，有22家跌破预期中的定增发行价。那么，地产公司为何获得最好的收成，却要迎来惨淡的股价。

    彭博行业研究的报告指出，利率水平低且住宅政策宽松是2013年商品房销售大增的主要原因。2014年开发商若要实现同样的销售水平，需要存在同样有利的大环境以及强劲的最终客户需求。然而，从房企融资层面看，情况并不乐观。2013年房地产市场的辉煌很难在2014年重演。住宅抵押贷款收紧，农村土地制度改革，影子银行清理整顿，债务再融资受阻，可能会让开发商放慢脚步。一批中国房地产开发商2014年可能将在香港市场发行大量股票，这也会对市场估值造成压力。

20家房企海外融资超500亿

    在传统的融资渠道受限、资金面收紧的背景下，房企再度掀起海外融资潮。据北京中原地产市场研究部统计，今年以来，已有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划，合计总融资额逾500亿元。

    相关的数据显示，去年38家房企海外融资额达1340亿元，同比增长123%，而今年的势头有增无减。2013年一季度，仅1月就有17家国内房企集体出击境外资本市场，发债规模达到432亿元，照此估算，今年1月上市房企海外圈钱规模同比增幅近两成。

    1月17日，包括华南城控股、禹洲地产股份及花样年华控股集团等在内的多家房企宣布海外融资计划；1月16日，九龙仓宣布拟发行4亿美元优先票据，其中75%票据将分配给亚太区投资者，其余分配给中东或欧洲投资者；1月15日，世茂房地产的公告称，将发行本金总额6亿美元的票据。

    绿地香港控股有限公司1月23日宣布发行于2018年到期的15亿元人民币债券，年息为5.5%。1月23日，大连万达商业地产股份有限公司通过其境外子公司在海外成功发行6亿美元10年期美元债券。绿城中国也于近期公布，公司建议透过发行人进行一项美元次级永久资本证券的国际发售。

    业内人士称，房企去年频繁拿地致使资金紧张，在高库存下，今年房企将面临去化和融资成本增加的双重考验，因而上市房企的融资欲望显得比以往更加强烈。

或因拿地致使资金紧张

    北京中原地产统计的数据显示，2013年全国主要的40个城市土地成交额高达14707亿元，较2012年同期的10674亿上涨45%。2013年深圳公开出让土地面积为157.51万平方米，成交金额为467.25亿元，较2012年的114.83亿元增长306.9%，创下历史最高水平。而急于赴海外融资的房企大都在前一阶段土地市场上有抢眼表现。

    虽然房企销售的业绩纷纷创出新高，但十大标杆房企2013年的拿地销售比仍达到了36%，而2011年和2012年十大标杆房企的拿地销售比分别只有21%和23%。业内人士表示，去年拿地太多，或许在一定程度上透支了房企的资金能力。房企必然需要考虑到未来运作资金可能出现紧张的状况，这是房企改道海外融资的最主要因素。即便上市房企去年业绩抢眼，但是在大手笔拿地后手头难免紧张。在银根紧缩的背景下，房企正在致力于打通多元化融资渠道，合理调整不同融资渠道之间的配比。

地产商进入直接融资时代

    恒大地产1月24日在香港交易所发布公告称，公司于2013年11月13日至2014年1月24日期间，通过其附属公司在市场上共收购华夏银行已发行股本总额的4.522%，总代价为人民币33.025亿元。

    市场人士预计，这次股份收购后，恒大地产将取代红塔烟草(责任)有限公司，成为华夏银行第五大股东。但知情人士透露，由于恒大地产此次收购行为是与旗下子公司联合完成，具体位列第几大股东，仍需进一步核算。根据华夏银行于2013年10月31日披露的其2013年第三季度报告显示，当时其前五大股东分别为首钢总公司（持股20.28%）、国网英大国际控股集团有限公司（持股18.24%）、德意志银行卢森堡股份有限公司（持股9.28%）、德意志银行股份有限公司（持股8.21%）、红塔烟草（集团）有限责任公司（持股4.37%）。

    据了解，房企“联姻”银行开启了直接融资模式自2009年开始，相继有中国泛海、鲁能、绿地、华润置地、侨鑫、越秀、星河、莱蒙、新华联、万科、恒大、世茂、沿海集团等30家房企进入银行业。根据住建部政策研究中心与高和资本2014年1月联合在上海发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产业进入直接融资时代。

    “地产商进军银行业有两个意图：一方面银行股估值很低且利润不错，买入和参股银行股可从中获利；另一方面地产商急需资金，通过控股和参股银行可获得更多融资渠道，降低融资成本。”著名房地产专家谢逸枫分析认为，对银行来说，能借此获得大客户资源，还可以充实资本金。开发商能够从银行直接拿到的贷款额度越来越少，难度也越来越大。如果成为银行大股东，这些问题都能迎刃而解。房企以入股等方式与银行协作，“双赢”几率较大。

    地产和金融联合将是大趋势。未来中国房企更多会采取美国模式，美国模式的基础就是地产和金融的合作。房企最重要的任务就是进行现金流管理，融资途径必须打开。而银行作为最低廉的融资途径，入股银行具有战略意义。同时，地产企业庞大的物业管理载体，也为社区金融提供了最良好的平台。

北京高价房杀“回马枪”

    马年伊始，一度“隐退”的“天价”楼盘“重出江湖”。位于北京市朝阳区的大望京村的“绿地中心”项目近日获批，其住宅以每平方米9.5万元的均价再次刺激了购房者敏感的神经。除此之外，北京1月份还有两个单价超过6万元的高价房获得预售许可，均价分别达到每平方米6.7万元和7.8万元。