建发领第涉嫌无证预售、非法认筹 被指“玩忽悠”

　　东南网-海峡消费报4月11日讯(记者 冯旭) 房价节节攀高之季，福州建发领第澜悦湾的宣传着实令人动心。奔着这天上掉下的馅饼，寻房已久的吴老伯兴冲冲去了售楼部。可是看了样板房，吴老伯大失所望，因为他发现所谓的“超级复式”，跟寻常复式楼并无二致。更让他犯嘀咕的是，售楼人员坚称澜悦湾已获预售许可，而他在售楼部、上互联网，都查不到这几栋楼的预售许可证!

　　接到反映后，本报记者介入了调查。

　　超级复式，白送一层？

　　律师：违章搭建，风险自负

　　4月6日，记者暗访了福州建发领第的售楼部。

　　对着沙盘，女销售顾问介绍说，所谓的“超级复式”，也就是即将开盘的澜悦湾;其110平方米的户型可扩容至140平方米，165平方米户型可扩容至205平方米。最划算的还属150平方米的户型，扩容后达到205平方米，整整多出55平方米!

　　怎么做到的?参观了样板房才恍然大悟。原来，开发商一方面把阳台和凸窗都当作了赠送面积，另一方面把一些阳台封闭起来，改造为室内面积。有的阳台还被打通，改作了餐厅。据了解，开放式阳台原本只按50%计产权面积，另外50%归业主使用，封闭式阳台则本属业主，按100%计产权。可开发商巧妙一算，这些都成了“赠送”。

　　就算真是送的，充其量才十几平方米，“不是说白送一层吗?”记者疑惑。销售顾问笑答：“不可能送同等的面积啦，那不是亏大了?”她坦言，广告总有一定的水分，整栋楼的复式不可能做到送一层。她指着样板房楼上的房间说，“这些地方原来是复式楼的挑空部分，你装修的时候可以把它搭起来，就多出了一间，150平方米的户型还会多出来两间。”这么一算，业主又“被赠”了好几十平方米。

　　可是，没了挑空，这楼还能叫复式楼吗?百度百科显示，复式楼的最大特点就是两层结构和客厅挑空使两层楼互通。这么一搭后的“超级复式”，严格意义上叫做“跃式楼”。

　　福建大佳律师事务所俞建明律师分析认为，天上不会掉馅饼，所谓的“白送”，其实仍然是业主的使用面积，或是小区的公共产权面积，“白送”的部分不可能增加业主的产权。“另外，属于小区公共产权的部分，被开发商赠送给某个产权人之后，还可能引起争执，尤其是当法律介定和实际情况存在不一致的时候。”

　　俞律师还指出，开发商用暗示或明示的手段，让业主在收房后进行不符合整体规划的、未经审批的违章搭盖，都是违规的，“因为这种搭盖对整栋楼的受力面积、对中间墙的支撑作用，可能产生不可预知的隐患和危险。”澜悦湾作为39层的超高层建筑，每一户都如此搭建的话，其影响更难预料。“没事则已，万一有事，比如遇到地震、泥石流等自然灾害，业主可能付出惨重的代价。”

　无证预售，非法认筹？

　　工商：违规收费要处罚

　　销售顾问向记者介绍说，澜悦湾本月内即将开盘，目前在做团购活动，最高可享存1.2万抵12万元的优惠。

　　所谓的团购，并非报名就能参与。销售顾问坦承：“其实就是认筹。”售楼部入口处的宣传板上也有详细解释：澜悦湾150—165平米复式，预存1.2万抵12万;澜悦湾110平米复式，预存1万抵10万……据称，参加团购的人很多。至于缴纳团购费后能否优先选房、给予充分的时间考虑?销售顾问告诉记者，开盘时会摇号或根据团购顺序选房，“到时候人很多，基本上没有什么时间去选择”。

　　记者询问澜悦湾是否取得预售许可证，销售顾问一再表示：“已经有了，没有的话不会搞团购，这个你放心。”然而，记者在售楼部寻觅许久，只发现了建发北湖苑一区1号楼、2号楼的预售许可证。福州房地产信息网则显示，该项目自2011年11月至今，获得预售许可的有北湖苑一区、三区、四区的9栋楼及部分地下车位。

　　其中是否有澜悦湾?澜悦湾与北湖苑究竟是什么关系?销售顾问解释说，北湖苑就是天境湾。记者仍然疑惑，事后又咨询了福州市房地产交易登记中心，以及建发领第两名男性销售顾问，才明白建发领第的原名就叫建发北湖苑，澜悦湾地块属于北湖苑二区。而二区所有商品房，在交易登记中心的预售项目一栏杳无踪迹。

　　两名男顾问与先前那位女顾问一样，坚称澜悦湾已经获得预售许可证。最后记者搬出网上查询结果，其中一名才终于表示，公司方面的说法也是模糊的，能确定的是开盘时一定会有。过了一会儿，他又找到了借口：“网上的信息总会滞后一些，也许现在已经有了。”

　　堂堂国企顶风作案，令人诧异。《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。有工商人士也曾告诉本报记者：在预售证审批完成之前，开发商向消费者收取任何名目的款项，都是违规的，要受到行政处罚。

　　一位地产业资深人士向记者透露，房地产开发商向意向购房者变相收取订金花样不断：诚意金、意向金、认筹金、团购费、会员费，有的还出售选房金卡和贵客卡。名目不一，但最终目的都是收取预订金，营造销售火爆、房源紧张的假象，也有利于开发商开盘定高价。“所谓的优惠，其实只是营销手段，跟商场虚标原价再打折一样，最终羊毛出在羊身上。”

　　违规收取认筹金，暗藏着很多购房者意想不到的风险。福建房地产交易中心工作人员告诉记者，没有预售许可证的开发商收取了认筹金，意向购房者可要求退还，对方不予退还消费者可向有关部门投诉。

　　宣称绿建，仅有设计？

　　专家：全国通过率仅1/10

　　在近年跻身“中国四大火炉城市”的福州，清凉度夏是人心所向。建发领第抓住消费者的心理，大力宣传其作为绿色建筑的优势，“别家30度，你家27度”、“夏季室外日平均气温差值不高于1.5度”等广告词令人动心。

　　据介绍，该楼盘斥资过亿，践行高能低耗的生活，实施七大技术标准——节地、节能、节水、节材、室内环境质量、绿色施工、运营管理，成为福州首个住建部评定绿建全二星项目。它宣称，采用地上地面立体减热方案、中水系统等，“综合节能率比目前福州市场在售住宅高15%”。现场展示了该楼盘采用的LOW-E中空玻璃、中置百页窗、“10倍厚于其他项目的真石漆”等材料。

　　然而，记者采访中接触的建筑设计工程师和律师对此项评定都不以为然。他们承认，通过绿建评审的项目比起未通过的应该会好一些，“不过能好多少很难说，因为国家对绿色建筑尚无强制性的标准，目前只是推荐性的标准”。建筑设计工程师还表示：“吸引消费者的优势目前只是理论值，跟人体的实际感受恐怕有一定的差异。”

　　福建省绿色建筑发展中心胡工告诉记者，绿色建筑是大势所趋，但绿建标识有设计阶段和运营阶段之分，设计符合绿色建筑要求的，可以授予绿色建筑设计证书;建成并使用一年后对实际运营状况进行评估，能达标的才能获得绿色建筑运营证书。“通过设计评估后并不是100%都能通过运营评估。全国拿到绿建设计标识的大概有500多个，而拿到绿建运营标识的只有50个。”胡工介绍说，其中有多方面的原因，比如运营评估的时间滞后于设计评估，又如有的开发商只能把控设计阶段，运营阶段却依赖于物业，等等。据介绍，建发领第目前所获的便是绿色建筑设计证书。