北京楼市“限购”在2014年基本不放松 行政干预主导楼市

尽管十八届三中全会《关于进一步深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）和此前的中央政治局集体学习，屡次出现对“市场规律”的强调，这令房地产开发企业产生了放松限购的预期，可是《中国经营报》记者获悉，迫于房地产市场价格持续上涨的压力，北京楼市“限购”在2014年基本不放松。

日前，北京市政府向多家在京房地产开发企业“传话”，表示未来北京市调控政策的力度不会放松，仍然将坚决实施“去投资化”的各种调控手段。这意味着包括“限购”“限价”在内的多种对楼市的行政干预措施基本不存在退场的可能。

面对如此局面，包括万科、合生创展等在内的多家一线房地产开发企业，都已经逐步开始向城市服务配套方面转型，以规避持续的行政性干预对单纯进行住宅开发和销售的负面影响。而未来三年五万套“自住型改善型商品房”的供应，也将对北京楼市完成彻底的“去投资化”。

新的“政策依据”

业内分析，对房地产进行行政干预有两方面的考虑，一是担忧后期房地产价格的压力会继续增大；二是将限购政策作为一种手段，对特大城市的人口规模进行控制。

行政干预“不退”

“最近我们通过不同的场合和政府方面沟通，得到的消息都是明年政策的口径不会发生变化。”近日，一位北京市属房地产开发企业高管向记者表示，他所言的“政策口径”，是指北京市对房地产市场实施的一系列行政干预措施。

北京市属国资房地产开发企业首开集团、首创置业和部分一线在京房地产开发企业的有关负责人，也从北京市政府有关部门得到了类似的消息。同时，这些企业还被告知，2014年北京将进一步增加保障性住房用地和“自住型改善型普通商品房”（下称“自住房”）用地的供应，且均采取在商品住房地块内配建的方式完成土地供应。

所谓“行政干预”，即是北京市政府从2010年开始，对非本地户籍居民购房实施的限制性购买政策；从2012年开始，对房地产开发企业预售许可证申领所实施的“有条件批准”干预政策。目前，北京市住建委对于4万元/平方米以上的住宅预售申请，采用“推迟发证”的手段，以确保2013年年底北京房价控制目标任务的完成。

在此之前，十八届三中全会审议通过《决定》，发挥市场规律作为分配资源的“决定性”作用。而在十八届三中全会之前，中央政治局集体学习住房问题时，也在一定程度上强调了发挥市场作用，多层次解决住房问题的思路。

“我们一度认为对于房地产市场的行政化干预手段将会逐渐放松甚至退出，但是从最近两周的情况来看，北京行政性干预楼市手段退场的可能性极小，如果能维持现状，可能都算是理想的状态。”前述市属房地产开发企业负责人告诉记者。

与北京坚持限购政策的口径一致，厦门、沈阳、南昌等城市，在11月下旬都出台了从严的对非本地户籍人口购房资格的“限购政策”。上海一业内人士预测，除北京、上海、广州、深圳外，10月份房价涨幅居前的城市，近期也有可能从严调整有关限购政策。

记者获悉，2014年北京市针对房地产市场的行政干预手段将继续实施，这些行政手段中包括限购和限价等措施。业内普遍预期未来宏观调控将继续从严。

限购

11月25日，中国国家统计局公布前十个月70个大中城市房地产价格监测状况。监测显示，北京、上海、广州、深圳四个标杆一线城市中，上海同比上涨幅度最高，涨幅为21.4%；其次是北京，同比涨幅为21.2%；位居第三位的是广州，同比涨幅为20.7%。

业内担忧，后期房地产价格的压力或继续增大，这从房企频繁拿地的决心中就可窥见端倪。近日媒体公布的数据显示，以十大标杆房企（万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐、招商地产）为例，截至2013年11月末，这些房企在2013年共计斥资2563.6亿元购地，创下了历史新高。

值得一提的是，其2012年全年拿地的支出为1005.6亿元。如此迅速的增幅让业内担忧，房企疯狂拿地后会将压力转嫁到终端市场，从而进一步拉高房地产价格。

北京是一个典型的市场。在2013年3月前，北京市按照中央部署出台“北京市房地产价格控制目标”，提出2013年房地产市场调控的目标是希望能够保持房屋交易量的稳定，交易价格的稳定。但从5月以来，北京市房地产价格同比涨幅一路走高，对房地产调控目标带来巨大压力。

记者了解到，在多家房地产开发企业与政府的沟通中，对于进一步“坚持”对房地产市场实施行政干预的理由，政府给出了类似的回答，即房地产限购政策、限批预售许可证政策已经不再是单纯的房地产调控政策，而是合理控制城市人口规模的一种社会管理手段。

十八届三中全会《决定》对于户籍改革虽然给出了明确的路线图，要求全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件。但是，《决定》明确提出，严格控制特大城市人口规模。

“所以从这个层面上理解，限购政策不再是房地产调控的一种手段，而是限制北京人口规模的一种手段，我们曾粗略地做过测算，即便是在限购政策严格执行的情况下，北京每年新增具备购房资格的人口仍然很多，而北京市的房地产成交量在最好的时候，也就达到一年10万套，所以，限购政策我认为还会持续下去。”万科执行副总裁毛大庆向记者表示。