一线楼市房价强势上涨京改善型需求向郊区外溢

2014-01-23 来源：编辑：朱丽霞发布：泗阳房产网

凭借着无可替代的资源优势，国内一线城市房价稳步上涨。2013年11月，北上广深等一线城市房价上涨达20%。专家分析，在相当长的时间内，一线城市的聚合效应依旧强劲，房价上涨势头不可逆转。以北京为例，随着整体房价持续上涨以及调控转向刚需，改善型商品房正面临价格持续上涨的压力。

同时，随着北京土地市场供应逐渐向城市外围扩展，北京商品住宅供应也呈现出郊区化特点，京城改善型需求也随之呈现出外溢趋势。业内预计，以平谷区域为代表的远郊板块，随着地铁规划的落实，区域价值大幅提升，未来很可能成为北京下一个房价爆发板块。

改善型需求必然外溢

国家统计局发布的2013年11月全国70大中城市的房价指数显示，11月，北上广深四大一线城市新建商品住宅价格同比上涨均超过20%，这也是四大一线城市连续3个月涨幅超20%。

业内人士指出，一线城市房企扎堆抢地王提高了市场价格预期，同时一线城市人口增长迅速，购买力旺盛，带动了房价上涨。此外，一二线城市集聚了过多的资源，房价易涨难跌。

同时，专家提示，调控双轨制已日趋明朗。据预测，今年北京自住型商品用地的供应量将占到住宅用地总供应的七成。自住型商品房将逐渐成为满足刚需的主力产品。然而自住型商品房受成本控制影响，品质与商品房无法相比。另外，商品房土地因供应减少价格必然看涨，城区内改善型楼盘将会显现出高端化趋势。这些因素都将导致置业成本上升，很可能让一部分改善型需求向郊区外溢，届时郊区纯商品房的价格也必然水涨船高。

远郊接力土地供应

事实上，从近年来北京土地市场供应结构判断，供应郊区化趋势已十分明显。在2013年北京市出让的131宗经营性用地中，五环外地块约占总数的90%。

2013年11月下旬，在一场夺地大战中，中弘地产不惜以商品房面积部分全部配建自住型商品房的代价拿下了平谷区夏各庄镇地块。业内人士表示，北京土地供应外扩的效应日益明显，传统认识上距城市核心区较远的远郊地块也开始成为房企争抢的对象。随着自住型商品房的供应比例逐渐上升，郊区纯商品房的价格必然出现快速抬升。

以平谷为例，一些有远见的房企已经提前进驻该区域。包括城建、首开、中弘、天润、山水文园等开发企业已先后进驻该区域实施开发建设。其中，由城建、首开集团联合成立首城置业更是在2011年连拿两块土地，其打造的区域内最大楼盘首城汇景湾也成为区域内的标志项目。

中国城市规划设计研究院高级城市规划师居住规划设计研究中心主任赵文凯分析，目前“大北京”的概念越来越走向实际，北京将沿着“多中心，分散式”的发展方式，各新城发展都很迅速。以平谷区为例，随着快速交通的发展，其远郊区县的角色正在发生变化，很有可能从台后走到台前。

交通助力平谷楼市起飞

日前，平谷区区长姜帆表示，地铁平谷线规划取得重大进展，该项目已纳入北京2020年轨道交通规划网络，目前线路方案已经报至市规划委等待批复。未来，通车后从平谷用半小时将直达东坝，并实现与地铁3号线、12号线换乘。

首城汇景湾销售负责人分析，处于河北境内燕郊的房价开始超越万元大关的时候，越来越多的人开始意识到房价与之相似的平谷区域价值潜力。事实上，2013年全年，首城汇景湾项目实现销售额近10亿元。其中一居和小两居更是全部被抢购一空。

板块配套快速升级

随着改善型需求不断外溢，购房者对郊区板块内的配套要求也日益提高。作为区域内目前惟一的大型社区，首城汇景湾总建筑面积约46万平方米，临近万亩森林公园小龙河公园。平谷区青山叠翠，水系独立，空气清新，森林覆盖率为67.5％，居全市首位。该项目紧邻北师大附属中学平谷分校、东交民巷小学平谷分校，在硬件及师资配备方面尽可坐享名校资源。业内人士表示，学区价值不言而喻，北京海淀区五道口部分学区房均价已达10万元/平方米，高出周边房价数万元，由此可见，学区价值堪称房产保值增值最重要的保证之一。

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