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着急买房入住新房却太贵 选择购买二手房大有技巧

2013-10-30 来源: 编辑:张云云 发布:泗阳房产网
 
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一、购置二手房的过户需要哪些手续费?
 
以总价值40万的房子为例,过户的手续费将近3万。这其中买方需要承担的大额费用就是契税;其他费用是由出卖人承担,但一般卖方会约定由买方缴纳。
 
契税:在首套房的情况下,购买的房产不超过90平米则需要缴纳的契税是房款的1%。不超过144平方米的房子,按1.5%缴纳,超过144平方米,按3%缴纳。
 
营业税:小于144平米的房子,若房产证已满5年则不收营业税,未满5年征收成交价的5.6%。大于144平米的,若房产证已满5年,收营业税差额的5.6%,不足5年的征收全额营业税。
 
目前西安有关二手房个人所得税的细则已出台,但没有具体实施,所以还是按照房价的1%来计算。等到正式施行后,要按照房子现在的成交价格减去房子当时价格差额的20%。
 

 

二、购置二手房四大禁忌:
 
对于许多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是普遍关心的问题。一般情况下,在确定购房前大都会实地勘察一番,以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。业内人士提醒,买二手房要注意四大禁忌:
 
1 不做产权调查
 
产权调查应该是购房的第一步,但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情,毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类,而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次,还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题,否则很容易产生纠纷。
 
2 急于交定金
 
没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定,在大多数情况下,定金是不退的。所以,除非自己对该房的情况非常了解, 否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场,好房子也很多,没有必要那么急于成交。
 
3 爱屋及乌
 
 
很多人在看房时都容易犯一个错误——只关注某一方面而忽视了其他方面,这在选购二手房时是一定要避免的。如遇到价格便宜、喜欢的复式结构,却忘记了测量一下上下两层的层高;看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力……作为购房者应该时刻保持冷静,只根据片面的喜好买房是要不得的。
 
4 轻信虚假报价
 
二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明化。所以,在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。这里推荐大家一个方法——在买房之前走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司,通常就可以得到一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价,使自己承受不应该有的损失。
 

 

三:购买二手房看房技巧
 
1、不看白天看晚上
 
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。
 
这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。
 
2、不看晴天看雨天
 
下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。
 
3、不看装修看格局
 
购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡,也没有家具、家电等物品的掩饰,可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来,如宴客功能、休息功能等。
 
4、不看墙面看墙角
 
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。
 

 

5、不看装潢看做工

 
好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的房源,其目的是低买高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。
 
6、不看窗帘看窗外
 
应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
 
7、不看冷水看热水
 
如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:一是房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。
 
8、不看电梯看楼梯
 
商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

9、不看地上看屋顶
 
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
 
10、不见房东见保安
 
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。
 
11、不看电器看插座
 
设计精心的房屋,才能充分享受现代化家电的便利性,小小的插座可不能忽略。
 
12、不看家具看空屋
 
家具只是摆设,房屋才是主体,空屋最能体现真面目
 

 

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